持分土地買賣方式為何?強制分割、使用權、侵佔及價格

持分土地是甚麼 ? 持分土地買賣方式為何?分割土地有哪些 ? 分割土地的流程是甚麼 ? 市民貸表來告訴你。所有的財產都可以分為單獨持有以及共同擁有這兩種狀況,不論是甚麼樣的財產都是這樣,共同擁有的財產最常見就是常說的持分土地,包含車子等動產也可以是共同財產,但我們通常遇到最多的共同財產的問題就是持分土地的問題,所以這篇文章會跟大家分享持分土地的相關知識。

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持分土地買賣方式為何?

1. 持分土地有哪些


普遍常見的持分土地原因有繼承房產,當父母離世前沒有特別留下遺囑的話,那不動產就會依照比率登記為共同持有,如果是父母贈與的話也會有所有子女一起分別持有的狀況發生,而共同購買則屬於房屋分別共有,這些狀況都會造成房子不屬於完整產權。
強制分割土地怎麼進行 ?

2. 分割土地可以分為協議分割、調解分割、裁判分割三種分割方式

  • 協議分割:
    這是最理想的分割方式,但需要所有的持有人都同意分割才可以執行,分割方式也可以選擇原物分配、價金分配等方式。
  • 調解分割:
    如果上面兩個方法都無法成功進行分割的話,就要前往地政機關調解。
  • 裁判分割:
    這種分割方式是當進行上述的分割方式無法達成協議時,可以到法院申請裁判分割,法院會依照這三種方式來裁判,分別是變價分配、原物分配、原物分配兼金錢補償這三種方式。

所以如果持有人無法協議出都能接受的土地分割方式,最後就會到法院申請強制分割了。

以法院的角度來看持分土地的分割方案,順序最優先是原物分割,而變價分割則是沒有辦法的辦法。
但是考慮到其他共有人是否願意取得分割後的土地,以及每一位共有人想分到的土地形狀、位置等條件,所以法院通常會要求每一位共有人都要提出共有土地完整的分割方案,這樣才可以確認並且整合出公平且大多數共有人滿意的方案,所以若是共有人只是反對變價分割的方案,但沒辦法提出一個完整的原物分割方案,那變價分割永遠就會是法院最終定案的分割方式。

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分割土地需要多長時間?


3. 分割土地需要多長時間?有甚麼限制?

如果是協議分割的話只要所有持分人都同意就可以申請了。

要注意的事項有以下幾點
1.特殊用途土地:如界牆、界標、道路、區分建築物的建築基地等等
2.土地訂有不分割契約:如果有簽訂不分割契約的話,是沒有辦法進行土地分割的。
3.法令禁止分割土地:建築基地、建築基地之法定空地、面積單位不足、遺產稅未繳清、土地重劃區的徵收期間須禁止分割等。

土地分割全部流程跑完大約需要經過15個工作日
準備事項如下:

一、寫好申請書:到政府網站可以下載土地分割的申請書。

二、寫好所有權分割說明書後,把需要用到的文件由本人帶到地政事務所繳費辦理。


4. 分割土地流程

一.申請書
二.土地所有權狀正本(若是遺失可以土地所在地的地政事務所申請)
三.身分證明相關文件(戶籍謄本、身分證影印本或戶口名簿影印本)

開始建築管理前,要先準備好繳納房屋稅、水費、電費等憑證文件,也要附上主管機關或是鄉鎮市區公所的證明文件才可以提交建造物之建築物申請基地分割申請書。

開始建築管理後,應檢附法定空地分割證明這塊地不是政府禁止分割的區域,才可以進行建造之建築物申請基地分割。

建築基地分宗以及申請土地經界線分割,都需要付上建築執照才可以進行

如果是司法機關判決確定或和解成立者要申請土地分割,要附上

1.法院判決書及法院判決確定證明書或和解筆錄
2.法院核定之調解書及附圖影印本

抵繳遺產稅申請分割時,應檢附稅捐機關或國有財產機關核准文件及繼承證明文件。
現場測量:與測量人員約定日期時間前往實地測量、協助指界。
完成登記:測量、標界完成後至地政事務所領狀,完成分割。

土地分割流程


5. 持分土地使用權有哪些


持分土地其實並沒有單獨使用權,不管是要增建或是做為任何用途都需要與其他持分人討論並且同意,持分人無權任意使用,如果沒有獲得全數同意的話會構成侵占的問題,所以多數的持分人會選擇把手上的持分土地售出。
要注意的是許多人會低價收購持分土地後向法院申請強制分割並且取得最有價值的土地謀取暴利,法律上來說這樣的行為是完全合法的,並且有一定程度上其實法院是支持這樣的行為,因為一塊土地如果持分人太多太複雜也不是一件好事。
持分土地可以如何買賣?


一.透過房仲


當我們說到買賣房地產多數人第一想法就是委託房屋仲介,但持分土地不屬於完整產權的交易,所以大多數的時候房屋仲介並不會接受這種案件,而且持分土地買賣時其他持分人會有優先購買權,但在希望出售土地的持分人不足二分之一時只能夠賣給其他的持分人,房屋仲介主要銷售客戶購買目的都是為了自用,因此這個方法是不可行的。

二.賣給投資客


這個方法是可以的,因為對投資客來說等待房價上漲再脫手即可,持分土地的繁瑣過程對他們來說無所謂,畢竟要等到房價上漲需要更多時間。不過如果是持分土地要賣給投資客的話需要先通知其他持分人,因為根據法規其他持分人擁有同條件的優先購買權,如果直接交易怕後續會有法律上的麻煩產生。

三.法院拍賣


如果所有持分人都決定要將持分土地變現的話,可以透過法院的裁判分割將整塊持分土地以完整產權的形式售出,這樣一來將可以賣到更高的價格也可以完全避免法律問題。

四.賣給其他持分人


這個做法完全沒問題,甚至以法律的角度是很支持這件事的,但要面對的問題是通常共有人不會願意用合理的價格購買,多數時候給予的價格幾乎和半價差不多了,這是因為多數的共有關係都是兄弟姊妹居多,甚至為了想要占便宜不讓其他共有人出售持分部分。

五.委託代書銷售


許多投資客會繞過房屋仲介直接和代書聯絡,有交易的時候就委託代書操作、代辦,所以如果有想要販賣的持分土地是可以參考這個方法的。
持分土地買賣需準備文件
1.房屋土地權狀正本
2.印鑑章及印鑑證明3份
3.個人戶籍謄本1份
4.自然人憑證
5.身份證

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