房屋設定對於很多人來說是一個陌生的名詞，其實房屋設定就是把房屋拿來當作抵押品的合約，如果想要借到高額度、低利率的資金那最好的方案就是用房屋設定來借貸了。房屋設定雖然是以不動產做為抵押品讓借貸單位可以得到一定的保障，但因為順位前後也會有承擔風險不同而影響利率，房屋設定如果是非銀行進行設定就稱之為「房屋私人設定」俗稱「民間設定」，以下會針對房屋私設的塗銷和解除做一個相關介紹．
精選目錄
- 房屋設定順位是如何？
- 需要房屋私人設定的原因通常是？
- 房屋私人設定很麻煩嗎?
- 房屋私人設定查的到嗎?
- 民間房屋私設後，若要增轉貸至銀行條件是？
- 如何塗銷房屋私人設定４個方法
- 房貸繳清後需要塗銷嗎？
- 房貸提前繳清要注意什麼？
- 房屋私人設定塗銷費用
- 民間設定｜房屋私設該如何解套
房屋設定順位是如何？
房屋設定順位次序怎麼算？房屋設定第一順位我們稱為「一胎」，第二順位稱為「二胎」以此類推，多數人一胎都會是跟銀行貸款，所以銀行得到的保障是最大的，而二胎的風險比一胎高出許多，因為如果申貸人最後無法償還，會面臨到房屋法拍的狀況，要第一順位把所有款項結清後剩餘的金額才輪到二胎業者結清，最後剩下的就是屋主，但如果法拍價格不理想，可能房價跌了，二胎業者連本金都沒有辦法結清，所以二胎的利息一定高於一胎這件事，不管是民間金融機構或是銀行都一樣，只是銀行不願意承擔二胎的風險，所以當我們需要二胎的時候，通常會找民間金融機構借貸，那時候才會發現民間房屋二胎的利息通常較高，其實這個利息是評估以上提到的風險取出的數字。
需要房屋私人設定的原因通常是？
大多數的人買房方式都是準備一筆資金當作首付，接著跟銀行辦理房貸這時候就會進行房屋設定了。而後續的私人設定有可能是以下３種原因：
- 親友特殊原因
老一輩的人總是認為不動產是長久流傳的財產，所以很常看到老一輩的人會把家族房產拿去私人設定，為的就是避免後代子孫把房子拿去借錢或是變賣。也有一種狀況是繼承遺產的時候兄弟姊妹怕拿不到自己那一份財產所以把房子拿去私人設定也是很常見的。 - 親友借款
跟親友借錢也需要給人家一些保障，除了應該要有的借據，但如果資金過於大筆，就會把進行房產私人設定，讓對方安心地把錢借出來。 - 民間借款
民間金融機構的房屋二胎顧名思義就是以房產做為抵押品的一種貸款方式，也是市民貸表團隊提供的服務項目，一個低利快速申貸的民間借錢管道。
房屋私人設定很麻煩嗎?
其實房屋私人設定並不困難，只需要準備好下列資料，帶這些文件到這個轄區的地政事務所申辦抵押權設定登記就可以了。
- 登記申請書
- 不動產權利書狀
- 抵押權設定契約書正本與副本各1份
- 身份證明文件：身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿影本．
- 義務人印鑑證明：印鑑證明書以登記原因發生日期前一年以後核發者為限 （抵押權人為金融機構者，義務人免附印鑑證明）
房屋私人設定查的到嗎?
房屋私人設定是可以查到的，怎麼查？房屋設定可以透過地政事務所申請該地號之土地登記謄本，經由土地登記謄本上記載的資料即可知道這間房子是否有無民間設定、是否被法院查封以及目前登記權利人為何等資料。
不管是買賣或是想要了解自己住家狀況都可以透過地政事務所得知狀況。
民間房屋私設後，若要增轉貸至銀行條件是？
如果要向銀行貸款，不只是不動產的價值要有借貸空間、還款能力等等，還有一個必要條件就是必須一年內沒有房屋私人設定紀錄，並不是塗銷後，就馬上可以向銀行申請房貸，除非還款能力非常強，不然銀行多數時候是不願意承辦這類客戶，對於銀行來說如果私人設定塗銷未超過一年銀行會認為是高風險客戶，所以不只是要塗銷房屋私人設定，若要在銀行增貸、轉貸最重要的是申貸人需要具有良好的信用評分以及穩定的薪轉證明。
如何塗銷房屋私人設定４個方法
塗銷房屋設定需要在轄區地政事務所登記課辦理抵押權塗銷登記，以下３個方式都可以進行房屋設定塗銷：
- 所有權人親自辦理：
- 土地登記申請書及登記清冊
- 房屋私設抵押權人印鑑證明
- 房屋私設抵押權人身分證明文件
- 債務清償證明書（需蓋妥印鑑章）
- 他項權利證明書
- 申請人之身分證明文件
- 債權人親自辦理：
- 房屋私設抵押權人身分證明文件
- 房屋私設抵押權人印鑑證明
- 債務清償證明書
- 他項權利證明書
- 委託代理人辦理：除了以上證件外，代理人還需要帶身分證正本及印章。
- 證明並無債務問題：有時候房屋私人設定是因為特殊原因並非債務問題，以房子設定最初的定義來看，這樣的原因進行的私人設定是不被法律保障的，如果沒有債務問題，屋主可以到法院提出塗銷告訴。
房貸繳清後需要塗銷嗎？
如果近期沒有向銀行貸款的考量，就可以到銀行申請抵押權塗銷同意書，申請後銀行會把他項權利證明書以及抵押權設定契約書、火險與地震險保單歸還，這些文件就代表清償證明是塗銷房屋設定的必備文件。
但如果未來還會需要跟銀行打交道，有一個抵押品在銀行真的有需要時也是一個非常不錯的方案，畢竟塗銷雖然可以自己送件但是受理時間也很不適合上班族，而且未來要用房屋借貸的話又需要手續費、代書費等等雜支。
特別要注意的是房貸繳清後，需要把火險與地震險的保單受益人從銀行改回自己，不然這個保單繳了等於白繳。
房貸提前繳清要注意什麼？
有一些銀行對於房貸合約的還款條件會設定如果提前還清需要付違約金，但有一些是不塗銷就不需要支付違約金，如果是提前還清就需要支付違約金的可以讓欠款剩餘1元，這樣也不需要支付提前繳清的違約金，利息也能省下來。所以建議要提前繳清或塗銷的時候要注意當初合約內容是否有相關條件，避免多付了一筆額外費用．
房屋私人設定塗銷費用
如果房屋有私人設定是沒辦法和銀行增貸的，如果想要塗銷房屋私設，要債權人同意塗銷私人設定就可以辦理塗銷；如果是因為特殊原因使家人不同意以房子為抵押品去借款就要和家人好好溝通；如果是有債務問題，可以找民間金融機構代為處理．
目前最多人選擇的方式就是尋求民間金融機構的幫助，雖然要花一些服務費，但可以確實的處理債務問題才是最重要的。
民間設定｜房屋私設該如何解套
- 跟親友借錢
大家都知道銀行的利息絕對是比民間更加優惠的，如果想要把債務歸至銀行，需要先把債務結清，可以跟親友借錢把其他的借款清償後，向銀行貸款得到款項馬上還給親友即可。(需要注意的是自身的信用評分是否符合銀行標準) - 找民間金融機構轉貸降息
如果目前的民間房貸利息導致生活壓力過大，可以找到利率更好的民間金融機構進行轉貸．
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買賣回租是目前新型的融資方式，讓民間的金融機構花一大筆錢把房子買斷，接著以支付租金的方式來收取利息。很多時候這種方式可以一次性解決所有債務問題還留有現金，也不會影響到生活。租金的金額就是房屋貸款的利息，這樣可以保障原本的屋主可以繼續使用這間房子，把生活的影響降至最小。
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