售後回租是什麼？售後買回風險、所有權、陷阱1分鐘懶人包!

售後回租原本只有企業等有融資需求才會使用的方案，但是隨著政府政策關係，銀行把房貸的額度調降，於是越來越多人需要這種可以快速獲得大筆資金的管道，那到底售後回租是甚麼呢？跟售後租回意思一樣嗎？售後租回風險高嗎？這篇文章就來跟大家說明一下，到底這種融資方式是甚麼。

售後回租精選目錄

• 售後回租(售後租回)是什麼？
• 售後回租流程７步驟
• 售後回租優點
• 售後回租常見狀況
• 售後回租的售後買回說明
• 3大售後買回風險
• 售後回租補充說明

售後回租是什麼？

售後回租（售後租回）其實就是把持有的不動產賣給金融機構，並且與金融機構簽訂合約，將以出售的不動產回租得以繼續使用，而金融機構具有完全保障以及穩定獲利當然會願意簽訂這種合約，對於租借人來說房子雖然賣出去了，但只要支付固定的租金依然可以繼續使用原本的不動產，而合約內容更可以要求在年限內不管房子漲了多少都用相同的價格購買回來，對於有緊急大筆資金周轉借款的需求來說，是非常適合的方式。

售後回租流程７步驟

售後回租流程有以下７步驟：

1. 不動產持有人到金融機構申請專案設立。
2. 金融機構將派人對不動產進行鑑價。
3. 雙方簽訂合約，合約內容包含不動產金額、每月租金、年限等等。
4. 不動產持有人將房屋過戶至金融機構名下。
5. 金融機構將款項匯至不動產持有人指定戶頭。
6. 不動產持有人得以繼續使用不動產，只需要每月按時繳納押金。
7. 年限到時不動產原持有人需要決定買回或是繼續承租。

售後回租的優點

用比較簡單的例子來說的話，售後回租優點就是整體的概念就像是把牛賣掉，但又跟買家租回來，用來繼續耕田的概念。

這樣的融資方式會有以下幾種優點:

• 售後回租優點１：額度大
  有別於一般的房貸會有成數限制問題，銀行的話只能貸款六至八成，而售後回租將可以獲得百分百的額度供不動產原持有人作為資金使用。
• 售後回租優點２： 不影響日常生活:
  許多人不願意出售不動產就是因為不動產所處的地段與生活習慣已經合而為一了，售後回租在可以獲得大筆資金的狀況下，還可以保證日常生活的穩定運行，這樣的方案著實可以替人省下了許多麻煩，畢竟搬家也是一個讓人頭疼的問題。
• 售後回租優點３： 改善負債率:
  不管是企業或是個人，我們都會有負債率的問題，負債率越高就代表我們的信用分數會更低，但我們使用售後回租的話因為是變賣資產、處理掉債務，所以我們的整體負債率會下降，所以許多信用不良的企業或是個人選擇售後回租一部份的原因就是想要讓自己的信用評分變好。

售後租回常見狀況

對於中小型企業來說 ， 售後回租屬於短期週轉資金的獲取來源，而一般自營的攤販也會使用售後回租作為周轉資金，一般民眾生活上需要資金或是買新房子 ， 但因為新家還有需要處的事宜 ， 也可以選擇售後租回的方案，分別介紹幾個狀況：

售後租回常見狀況一、中小型企業

以中小型企業來說售後租回的常見狀況是時常會需要資金周轉，但是如果剛好資金鏈產生了缺口，用房貸可能額度不夠，並且會讓企業本身的負債率過高，這時候選擇售後租回不但可以解決掉資金的需求問題，更可以減少負債率，同時租回的不動產也不會影響企業運營造成員工恐慌，在台灣目前來說許多中小企業都是選擇售後租回的方式來度過近幾年的經濟低潮期。

售後租回常見狀況二、自營小型商家

不管是菜市場或是一些雜貨店，只要是做買賣生意的難免會有資金周轉問題，因此許多老闆們會將自己手上的不動產拿去貸款作為創業資金，那已經貸款過的不動產想要增貸眾所周知那是非常困難的，更何況自營的小型商家老闆並沒有穩定收入來源，對銀行來說沒有薪轉等收入證明的客戶是不會簡單的核貸，所以售後回租的鑑價百分百額度以及不看信用這兩點，可以讓自營小型商家非常輕鬆，只要將資金使用得當過幾年就可以買回不動產的所有權。

售後租回常見狀況三、一般民眾

一般民眾購屋後，可能會碰上還需要裝潢或是搬家等事宜，如果急著搬家很容易出現許多問題，為了讓新家可以好好的裝潢，有時候部分民眾會選擇售後租回，讓自己有更多的時間等待新屋裝潢，也有更多的時間可以處理好舊家的家具等等，當然在生活中迫切需要資金的時候也可以選擇售後回租，畢竟個人信用貸款的利率不算低，汽、機車小額貸款的額度又不夠，在可以獲得資金的同時又可以不影響本身的信用分數，對於不知道的民眾來說其實是一個很重要的資金獲取管道，而且只要擬定合約售後租回買回不動產是一定可以的。

售後租回後的售後買回

售後租回到約定的期限後，當然就可以售後買回了，根據不一樣的合約會有不一樣的限制，有些時候買方會想賺更多租金，就會在合約限制要到規定的日期才可以售後買回，但有一些買方會覺得錢回的來才是重點，所以並不會特別限制期限。

售後回租後，３大要售後買回風險

售後租回這樣的融資方式還是會有一些風險的，例如要售後買回的時候：

• 售後買回風險１：民間金融機構會有不肖業者，將租金拉至非常高或是當不動產原持有人要買回時增加售價。
• 售後買回風險２：民間非法的金融機構以借貸之名行詐騙之實，這種案例其實層出不窮，所以需要慎選金融公司承辦相關業務。
• 售後買回風險３：如果繳納不出租金，金融機構是可以直接獲得不動產的所有權的，因為先違約的是不動產原持有人，所以當決定要選擇這個方案之前要先評估本身的經濟狀況，如果無力負擔這樣的經濟壓力，建議直接將房子賣掉另尋他處會是比較好的選擇。

售後回租補充說明

當選擇售後回租這個方案時，多數是已經求助無門的狀況才會選擇將所有權交給金融公司獲取資金，但如果您是幫助朋友度過困難而採用類似方案的話要注意以下問題。

一、朋友不願意搬離

當我們幫助朋友度過難關，但朋友實在沒有辦法撐過去時，您手上的資金就變成了不動產，但因為是朋友所以當對方死皮賴臉的不願意搬走時，只要報警就可以了，如果太心軟顧及情面那資金有所斷裂的您可能會碰上其他的大麻煩。

二、合約問題

若是朋友是想買新房子，而與您簽訂售後回租的短期合約，只要等新房子裝修好就搬走，但因為各種因素不願意搬離時，這時候當初簽訂的合約就非常重要了，可以拿來尋找法路途途徑申請強制執行。

三、交屋問題

當上述都沒有問題時，最怕是朋友留下了爛攤子要您收拾，像是房屋漏水等毛病，朋友隱瞞的狀況下在家具都還在時這些問題都不容易看出，所以最好是先驗收交屋，再與對方簽訂合約是最安全的做法。

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